本報通訊員李芳紅

    在本季采暖期，新疆先覺律師事務(wù)所律師劉勇辦理了一起物業(yè)公司訴業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)糾紛案，案件牽扯到二十余戶業(yè)主未繳納物業(yè)費(fèi)，在跟業(yè)主溝通時，劉勇發(fā)現(xiàn)，有很多業(yè)主因未與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，因此他們認(rèn)為，可以不用繳納物業(yè)費(fèi)，于是，物業(yè)公司起訴業(yè)主。

    劉勇解答：這個案子涉及法律關(guān)系主要是物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系，在物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間通過物業(yè)服務(wù)合同形成了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。《物業(yè)服務(wù)合同》的主體，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，《物業(yè)服務(wù)合同》是指建設(shè)單位或住宅小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的，約定由物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)的合同。因此根據(jù)簽訂合同主體的不同，可以將《物業(yè)服務(wù)合同》分為《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《普通物業(yè)服務(wù)合同》�！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》是指，在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的，約定由物業(yè)管理企業(yè)對居住小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的合同。在前期物業(yè)服務(wù)合同中的建設(shè)單位，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。而《普通的物業(yè)服務(wù)合同》是由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。

    根據(jù)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條、第七條的規(guī)定，業(yè)主既是物業(yè)管理服務(wù)的享受者，又必須通過交納管理費(fèi)、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會的議事規(guī)則、業(yè)主委員會的決議來承擔(dān)義務(wù)。因此，業(yè)主所稱的未與物業(yè)公司之間簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，是不能成為拒繳物業(yè)費(fèi)的抗辯事由，只要業(yè)主入住接受物業(yè)公司提供的服務(wù)，其雙方就已經(jīng)形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系。既然業(yè)主享受了物業(yè)公司提供的服務(wù)，理應(yīng)為自己所享受到的服務(wù)買單。

    此外，在大量的物業(yè)糾紛中，業(yè)主往往主張物業(yè)公司沒有提供合格的物業(yè)服務(wù)，但在法庭上又無法提供相應(yīng)的證據(jù)得不到法庭的認(rèn)可，最終導(dǎo)致敗訴。律師建議，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)不到位時，比如垃圾不能及時清掃、綠化不到位、公共設(shè)施損壞嚴(yán)重?zé)o人修理等，都應(yīng)該及時拍照，固定證據(jù)，這樣方能在今后的物業(yè)糾紛訴訟中獲得法庭支持。

    來源： 克拉瑪依日報