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業(yè)主3年拒交物業(yè)費,理由是服務不到位,法院判了

更新時間:2022/2/22

業(yè)主3年拒交物業(yè)費,理由是服務不到位,法院判了

 2022-02-21 12:49
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案情簡介

陳某、秦某是嵩明某小區(qū)的業(yè)主。2018年,開發(fā)商和某物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務合同》,合同約定:由物業(yè)公司向陳某、秦某所在小區(qū)提供物業(yè)管理服務,雙方明確約定了物業(yè)管理服務費收費標準。但之后,陳某、秦某3年沒有向物業(yè)公司交納過物業(yè)管理服務費。

催討無果后,物業(yè)公司將陳某、秦某告上法庭。法庭上,陳某、秦某辯稱,物業(yè)公司服務不到位,拒交物管費。

嵩明法院審理后認為

本案中,原告物業(yè)公司與案外人開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務合同》系依法成立的有效合同,雖然該合同并非與業(yè)主本人簽訂,但基于物業(yè)服務的特點,其合同指向不特定的多數(shù)人。根據(jù)法律規(guī)定,原告與開發(fā)商簽訂的合同對被告具有約束力,原、被告雙方應當按照合同約定全面履行合同義務、行使合同權利。

被告以原告提供的物業(yè)服務存在瑕疵及重大安全隱患為由,拒絕交納物業(yè)服務費。法院認為,原告作為物業(yè)服務企業(yè),其所提供的物業(yè)服務不是針對單個業(yè)主,其提供的服務涉及整個小區(qū)及全體業(yè)主,業(yè)主應為其享受物業(yè)服務支付相應的費用。

對于被告提出原告服務存在瑕疵的問題,由于物業(yè)管理合同本身具有長期性和綜合性的特性,物業(yè)服務本身是一個動態(tài)的長期過程,由多項服務內(nèi)容組成,物業(yè)使用人不能因某項服務的瑕疵而否定物業(yè)管理公司所有的服務。因此,被告作為業(yè)主,其實際享受了原告提供的物業(yè)服務,理應向原告支付相應的物業(yè)管理費。

最終,嵩明法院判決陳某、秦某于判決生效之日起十五日內(nèi)支付物業(yè)公司自三年來所欠的物業(yè)費。

法官說法

《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定:“物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務,業(yè)主僅以未享受或者是無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的,人民法院則對業(yè)主的理由不予支持!币簿褪钦f,業(yè)主享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務,理應向物業(yè)公司支付管理費作為報酬。

如果業(yè)主對現(xiàn)有的物業(yè)服務公司不滿意,該如何維護自己的權益呢?

業(yè)主可以向業(yè)主委員會反映,由業(yè)主委員會督促物業(yè)進行整改。在要求物業(yè)公司整改行為無果的情況下,可以到當?shù)刈〗ň值日块T進行投訴。

同時,也可以用法律武器捍衛(wèi)自己的合法權益。業(yè)主需要向法院提供物業(yè)公司服務不到位的證據(jù),平時注意收集保留因物業(yè)服務瑕疵造成自身損失的證據(jù),如現(xiàn)場照片、視頻及同物業(yè)公司交涉的錄音等。據(jù)此可另行主張賠償,而不是拒絕繳納物業(yè)費。



法律:


《民法典》第九百四十四條:業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的,業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的,物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。


法規(guī):


《物業(yè)管理條例》第七條:業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務:

(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;(五)按時交納物業(yè)服務費用;

第四十一條:業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶繳納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用由建設單位交納。


第六十四條:違反物業(yè)服務合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。


其他法規(guī)依據(jù):


《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第二十條:業(yè)主拒付物業(yè)服務費,不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的,業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。
最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條:業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時,業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。


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